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经济结构转型周期的滞涨预期110509  

2011-05-09 23:36:36|  分类: 证券投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大盘一如我们所猜测的,在经济结构转型周期中的预期GDP增速下滑导致周期性个股存在估值压力。而经济结构转型初期的伪高成长隐忧个股开始原形毕露,创业板和中小板估值下调,就是对成长性的重新思考。

000056成为妖股,今日涨停引发一些朋友的咨询。根据询问,我查看了相关研究报告,不禁哑然失笑。典型报告是认为晶岛13.8万平方米,每平方米按市场价格15万低线预估。这种研究报告实在搞笑。

13.8万平方米建筑面积中,停车场和属于公建的24小时通道占用了3.8万平方米,属于商业用途的面积实际上只有8万平方米。所谓15万和18万每平方米的市场公允价值,是负一楼地铁商业街和一楼临界铺位的价格。这个单体建筑商业面积分布4层,从负一楼地下通道(地铁连接通道和会展中心连接通道)到正三层。负一楼和一楼临街铺位具有上述价格,平均计算的话,整体估值应该在商业可用面积为每平方米10万元。

需要注意的是我的表述,“商业可用面积为每平方米10万元”。单体大型商业建筑,因需要规划动线和营造空间,实际可用商业面积是可用商业建筑面积的30%以下。也就是可作为市场销售价格估值依据的商业面积是可用商业面积(8万平方米)的7折以下。即晶岛购物中心的合理商业面积估值为5.6万*10万元,56亿(此为最高估值)。以深国商持有60%权益计算,为33亿元。

实际上,单体商业建筑的估值并不是按照单位商业面积售价计算的,而是按照租金折现率计算的。租金折算率的取值是参考定位以及商业规划的。

以我对商业的理解,晶岛购物中心整体估值在当前物价水平及该商业建筑处于孵化期的情况下下,应该在35-40亿元。按权益计算,深国商持有晶岛购物中心的权益在20-24亿元。

关于商业建筑的租金计算和利润计算的方法,我也觉得很搞笑。单体大型商业建筑,规划后的主力店租金是不高的。可以作为参考的几个数据提供给大家:如果单体商业建筑中有强势超市(如沃尔玛、家乐福、吉之岛等),其占有的商业面积租金贡献率为等于或者低于0(即租金勉强或者不能掩盖经营成本)。

主力店租金贡献率(如过选择了一线品牌或者Zara、H&M等人气品牌),租金贡献率在1.2-1.5之间。

餐饮娱乐行业的租金贡献率,如电影院、餐厅等,一般是1.0-1.2左右。

理论上,开业初期,租金覆盖率在1.0-1.2的店面会占据40-60%的空间。

理论上,购物中心性质的招商,租金贡献率低(租金低的主力店)的店铺会获得5年或者10年的租约。

租金贡献率较好的店面,会获得3-5年的租期。

租金贡献率相对较高的店面,会采用一年一签的租期。

新开业的大型单体商业建筑的租金回报拐点,一般在第三年、第五年、第八年和第十年。你很难相信沃尔玛和你签的合同是个一年签一次的合同。

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